Immobilienverkauf: Warum Sie Ihre Wohnfläche genau berechnen sollten

Größe des Schlafzimmers? Pi mal Daumen 30 Quadratmeter. Aber zu welchen Anteilen wird nochmal die Dachschräge angerechnet? Und gehören der Abstellraum und der Hausflur zur Wohnfläche dazu? Die Wohnfläche eines einfachen Raumes zu berechnen ist nicht schwer. Zumindest solang genau gemessen wurde. Jedoch gibt es unterschiedliche Faktoren, die Einfluss auf die Wohnflächenberechnung haben. Wer auf die professionelle Hilfe eines Fachmanns verzichtet, den kann das teuer zu stehen kommen.

90 Prozent der Flächenangaben von Bestandsimmobilien sind fehlerhaft, wie Stichproben immer wieder zeigen. Oft werden Flächenangaben aus Bauanträgen oder alten Mietvertragsangaben herangezogen, die gelegentlich ohne Zugrundelegung einer Berechnungsverordnung ermittelt wurden.

Für Tür- und Fensterrahmen, Treppen, Öfen, Einbaumöbel, Schrägen, Raumhöhen sowie Schornsteine, Pfeiler, Säulen, Vormauerungen und Nischen gelten unterschiedliche Berechnungsmaßstäbe. Auch bei Kellerräumen, Garagen, Terrassen und Balkonen, geheizten oder ungeheizten Wintergärten und Schwimmbädern, Waschküchen und Heizungsräumen sind Abschläge zwischen 0 bis 100% von der Grundfläche vorzunehmen.

Hier kommen viele Privatverkäufer oft aus Unkenntnis zu fehlerhaften oder unvollständigen Angaben. Privatverkäufer haften für diese Angaben. Entspricht die Wohnflächenangabe nicht der tatsächlichen Wohnfläche droht dem Verkäufer eine Schadensersatzforderung. Dazu können Minderung des Verkaufspreises, Finanzierungs- und Notarkosten sowie Steuern, die der Käufer auf den höheren Kaufpreis gezahlt hat kommen. Auch die beim Immobilienverkauf ausgeschlossene Gewährleistung schützt nicht vor Schadenersatzansprüchen, sofern die Fläche als Vertragsgegenstand angenommen wurde.

Immobilienverkäufer schützen sich deshalb vor hohen Schadensersatzansprüchen am besten, wenn sie sich von einem Fachmann beraten lassen. Profimakler sind bestens mit der Berechnung von Wohnflächen vertraut. Dies ist ihr tagtägliches Geschäft. Außerdem tragen seriöse Makler das Risiko für die korrekten Flächenangaben selbst und wälzen dieses nicht auf den Kunden ab.

Experten erwarten zudem, dass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) im November 2015 in Bezug auf Mieterhöhungen auch künftig Einfluss auf den Verkauf von Immobilien, Nebenkostenabrechnung und Neuvermietungen haben wird. Damals wurde entschieden, dass bei Mieterhöhungen ab sofort ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche als objektiv nachvollziehbares und vergleichendes Kriterium rechtsgültig ist (BGH, VIII ZR 266/14). Der BGH kippte damit die bisherige Regelung, wonach die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche bis zu 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen darf. Dadurch kommt einer genauen Wohnflächenberechnung noch höhere Bedeutung zu als bisher.

2004 trat die Wohnflächenverordnung (WoFlV) in Kraft. Sie ist in der Regel die Grundlage zur Wohnflächenberechnung. Dennoch wird hin und wieder auf Grundlage der 1983 außer Kraft getretenen DIN Norm 283 eine Wohnfläche ermittelt. Solang die Berechnungsgrundlage bekannt und als Vertragsgrundlage festgehalten wurde, ist dies auch korrekt. Lassen Sie sich hier aber besser von einem Experten beraten.

Haben Sie Fragen zur Berechnung Ihrer Wohnfläche? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © ginasanders/Depositphotos.com

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